Dichiarazione sostitutiva:modalità di pagamento, presenza o meno del mediatore

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA

Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

• le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
• se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio
• le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità dipagamento.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.

In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale(vedi paragrafo successivo).

Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

ATTENZIONE
Per evitare le compravendite di mediazioneurbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.

Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.
Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

QUANDO SI VERSANO LE IMPOSTE
Le imposte diregistro, ipotecariae catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

IL VALORE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE
Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricatia uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti
coefficienti:

• 110 per la prima casa e le relative pertinenze
• 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

Calcolo del valore catastale
Prima casa e pertinenze = R x 1,05 x 110
Altri fabbricati= R x 1,05 x 120(R è la rendita castale)

Per esempio, per una abitazione, non prima casa, che ha una rendita catastale di 800euro, l’importo su cui applicare l’imposta di registro è pari a:
800x 1,05 x 120 = 100.800 euro
È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importoinferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito
• sarà inoltre applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

Questo sistema di determinazione dell’imposta è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione di numero, a condizione che:

• il bene principale cui accedono sia un immobile a uso abitativo
• nell’atto di cessione venga data evidenza del cosiddetto“vincolo pertinenziale”, che rende il bene servente una proiezione del bene principale.

PRIMA DI ACQUISTARE

LE IMPOSTE SULLA VENDITA

Il sistema ordinario di tassazione
L’imposta sostitutiva

ATTENZIONE:
le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate