Immobili abusivi: nullità degli atti notarili (Sentenza della Cassazione)

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con una recentissima sentenza (la n. 8230 del 22 marzo 2019),
hanno fatto chiarezza sulla portata della nullità degli atti aventi ad oggetto immobili abusivi.

Un immobile è incommerciabile e il relativo atto di trasferimento è nullo se:

• Il venditore non dichiari in atto in forza di quale titolo è stato costruito l’immobile che intende
  alienare, avendo cura di riportare gli estremi completi del titolo stesso (ad es. Comune che lo ha rilasciato, data e numero di protocollo);
• Il venditore dichiari che l’immobile è stato costruito in forza di un titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.

Quindi l’atto resta valido se il venditore dichiari in atto gli estremi del titolo in forza del quale è stato costruito il fabbricato anche se poi si dimostri che il manufatto è stato realizzato in maniera più o meno difforme rispetto a quanto previsto dal titolo stesso.

Devono ritenersi nulli solo gli atti nei quali manchino totalmente, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire del fabbricato oggetto dell’atto mentre sono pienamente validi tutti gli atti nei quali siano riportati tali estremi anche se si scopra in seguito che il fabbricato sia stato costruito in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo.

Se da un lato l’art. 46 si applica a tutti gli immobili costruiti dopo il 17 marzo 1985 (di fatto riproponendo il contenuto dell’abrogato art. 17 della legge 47/82), dall’altro, l’art. 40 della l. 47/85 si applica a tutti quelli costruiti precedentemente tale data, riaffermando la nullità in tutti i casi in cui non vengano riportati in atto gli estremi del titolo edilizio.

Diversa soluzione è stata adottata dal legislatore per gli immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967.

In effetti, solo con la legge Ponte (legge 6 agosto 1967, n. 765) si è iniziato a imporre il rilascio della licenza edilizia per la costruzione di fabbricati urbani e per tale ragione il legislatore riconosce la validità di atti aventi ad oggetto immobili costruiti prima di tale data anche se manchino gli estremi del titolo edilizio purchè il venditore attesti tale eventualità in atto mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

E’ chiaro che per la validità di un trasferimento immobiliare è necessario che il venditore dichiari in
forza di quale titolo è stato costruito il fabbricato che intende alienare e se questo non è stato rilasciato il fabbricato è da considerarsi abusivo e quindi incommerciabile.

L’abuso costituisce un illecito permanente la cui inerzia dell’Amministrazione non è idonea a sanarlo, ragion per cui sarà sempre possibile, senza limitazioni temporali, sanzionare il responsabile dell’abuso e il proprietario dell’immobile.

L’abuso segue il destino dell’immobile cui si riferisce, tale per cui non può escludersi l’eventualità che ad essere sanzionato sia l’acquirente e non il venditore e reale responsabile dell’abuso stesso.

La sentenza, di cui sopra, chiarisce inoltre che non sussiste responsabilità del notaio per gli abusi esistenti sull’immobile, perché è onere dell’acquirente informarsi sulla effettiva situazione edilizia ed urbanistica dell’immobile anche avvalendosi di un tecnico di fiducia.

Il notaio potrà sicuramente svolgere il ruolo di consulente giuridico delle parti una volta che siano a
lui stati evidenziati gli abusi dalle parti o del tecnico e perciò può configurarsi una sua responsabilità in caso di omissione al suo dovere di consiglio e di informazione, anche per questo è opportuno recarsi dal notaio prima di presentare la proposta di acquisto o di sottoscrivere il preliminare.