Mercato delle abitazioni- flessione dei prezzi prosegue ancora nel 2018
Le compravendite – L’andamento ciclico del mercato delle abitazioni è determinato prevalentemente dalla variazione del livello di domanda, che rappresenta la variabile fondamentale nella spiegazione delle variazioni delle quantità
oggetto di scambio.
Le variazioni del livello di domanda, a loro volta, dipendono da diverse cause. Incidono i prezzi di offerta delle abitazioni, lo stock di risparmio accumulato, il costo del finanziamento e i redditi correnti e attesi.
Questi ultimi rilevano sia in relazione alla possibilità di ristabilire uno stock di risparmio nel futuro, almeno di carattere prudenziale, sia in relazione all’accesso al credito e per la sostenibilità del debito futuro.
Il livello dei prezzi, che incide sui livelli della domanda, segue interazioni più complesse, non essendo il mercato delle abitazioni riconducibile all’incontro tra un flusso di domanda per “consumo di spazio” e un flusso conseguente d’offerta di nuovi beni.
L’offerta è solo parzialmente determinata dal flusso di nuove costruzioni; prevalente è invece lo stock esistente offerto sul mercato.
Se si osserva il ciclo dal lato del numero di abitazioni compravendute, in termini di numero indice del NTN
con base (pari a 100) nel 1995, l’apice viene raggiunto nel 2006 (indice pari a 169) precipitando poi nel 2013
a quota 78, nettamente al di sotto del livello iniziale della serie.
Dal 2014 è in corso la ripresa del numero delle case compravendute che raggiunge nel 2018 quota 115,8.
Sul lato dei prezzi gli andamenti non hanno seguito quello delle compravendite.
La flessione dei prezzi è avvenuta a partire dal 2012 e prosegue ancora nel 2018.
In effetti, tra il 2008 e il 2011, differentemente dalla media dei paesi europei i prezzi rimangono sostanzialmente stazionari.
Solo dal 2012 iniziano a scendere significativamente, seppure negli ultimi due anni a ritmi più blandi.
Nel resto d’Europa i prezzi delle abitazioni sono invece in crescita a partire dal 2014.
Limitando l’attenzione all’ultimo triennio, sono evidenti la ripresa del mercato residenziale e la discesa, seppure via via più lieve, dei prezzi.
Questa discesa sicuramente è una delle cause della stessa ripresa delle quantità scambiate, assieme al livello assai basso dei tassi sui mutui e alle condizioni di miglioramento della situazione economica, occupazionale e dei redditi rispetto al biennio 2012-2013.
In particolare, il +18,6% registrato nel 2016 nel numero di abitazioni acquistate, ha trascinato il trend su livelli nettamente antecedenti alla crisi 2012-2013 e, per certi versi, in misura non prevedibile.
Questo incremento così elevato è forse ascrivibile alla crescita di una domanda che, a fronte di prezzi e tassi di
interesse più bassi, ha considerato tali condizioni non destinate a permanere nel futuro e ha quindi accelerato l’acquisto (anticipandolo in parte e soprattutto realizzandolo rispetto ai rinvii degli anni precedenti).
Se tale spiegazione fosse ritenuta ragionevole, allora il dato di crescita registrato nel 2017 (+4,9%), nettamente inferiore a quello del 2016, deve leggersi come una conferma di un trend di crescita che non si è esaurito nella fiammata del 2016.
Nel corso del 2018, peraltro, i tassi tendenziali di ciascun trimestre (quindi rispetto ai corrispondenti trimestri del 2017) mostrano un andamento accelerato: dal +4,2% del I trimestre 2018 fino al +9,3% del IV trimestre.
Rapporto Immobiliare 2019
Il settore residenziale
Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI)
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