Un quinto del Pil arriva dagli immobili – Dopo il coronavirus – Proposte

Circa un quinto del Pil dei principali Paesi europei fa capo al settore immobiliare.

Il settore immobiliare, insieme a quello delle costruzioni, ha un  ruolo di rilievo all’interno delle economie dei principali Paesi europei, con un peso compreso tra il 18 e il 19% e una media europea del 18,5 per cento.

Solo la Germania, grazie anche alla forza delle altre componenti economiche, vede il peso delle attività immobiliari e delle costruzioni fermarsi due punti sotto la media, al 16,4 per cento.

Oltre 400 miliardi di euro: è questo il fatturato dei servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei.

Molto alto il numero di imprese che si dedicano specificamente ai servizi immobiliari: nei cinque Paesi (Francia, Germania, Italia, Regno Unito, Spagna) ci sono oltre 945mila imprese, per un totale di 1,76 milioni di addetti diretti, corrispondente all’1,3% della forza lavoro totale. Accanto agli addetti diretti si sommano quelli indiretti, con un indotto costituito da oltre 730mila unità.

L’Italia in particolare guida la classifica dei primi cinque Paesi europei per peso del settore immobiliare (comprendendo anche le costruzioni) con un totale del 19 per cento.

In Italia è molto forte invece l’attività di intermediazione immobiliare, con la quota di fatturato del settore agency pari al 18%, inferiore solo alla Spagna, dove il peso dei servizi di intermediazione è pari circa a un quarto del totale dei servizi.

A fronte di un peso medio del 18,4% del settore immobiliare nel suo complesso sul Pil in Europa, le costruzioni contribuiscono per circa il 5% al Pil dei Paesi.

Cosa cambierà nel settore immobiliare dopo il Covid-19?

Dallo scoppio del virus corona, l’economia globale vive una crisi che non è mai esistita in modo comparabile. L’economia e la società sono in uno stato di emergenza. I trasportatori si fermano, la vita pubblica è praticamente congelata su tutta la linea. Gli investitori stanno attualmente vivendo un giorni di negoziazione nero dopo l’altro. I mercati azionari di tutto il mondo sono in caduta libera. Il principale indice hanno registrato le maggiori perdite dalla crisi finanziaria del 2008 e anche il prezzo del petrolio è crollato. Anche l’oro, il metallo di crisi per eccellenza, ha perso un valore enorme.

Finora solo sul mercato immobiliare il panico per la pandemia dovuta al Covid-19 è stato gestibile. Al momdento i prezzi di case e appartamenti sono rimasti stabili nelle maggiori città italiane.

Fino ad oggi, non sono state osservate fluttuazioni di mercato estreme in città come Milano, Roma o Napoli.

Ma ciò non deve significare nulla: a differenza dei mercati dei capitali, le crisi economiche hanno generalmente un impatto ritardato sul mercato immobiliare.

I negozi sono stati perlopiù chiusi per contenere il contagio pandemico e la crisi economica in cui è caduta l’Italia, e nel suo complesso l’Eurozona, sembra così forte da impattare molto negativamente sui prezzi.

Quindi è possibile che il crollo debba ancora venire.

Al momento chi lavora nell’immobiliare ha paura, e non solo del coronavirus.

Infatti, non ci sono appuntamenti per vedere le case o gli uffici in vendita. Le locazioni brevi sono ferme e non si fanno prenotazioni per l’estate. Negozi chiusi e richieste di riduzione dei canoni di locazione.

I costruttori devono essere pronti “Attualmente non ci sono segni che una bolla speculativa si sia sviluppata sul mercato immobiliare”

Le banche non avevano concesso prestiti immobiliari eccessivi, né in passato si sono verificati boom edilizi eccessivi. Al contrario: l’attività di costruzione è ancora in ritardo rispetto alla domanda. Non si aspetta una brusca correzione nel mercato a breve termine.

Tuttavia, è probabile che la crisi dovura al Covid-19 lasci il segno.

È ipotizzabile che inizialmente gli acquirenti privati ​​possano rinviare l’acquisto di un immobile e aspettare e vedere come si sviluppa la situazione.

I costruttori devono essere preparati ai ritardi. Molte aziende artigiane hanno già chiuso il lavoro nei cantieri o lo hanno fermato del tutto. Se i politici, decidessero effettivamente di continuare a mantenere la quarantena in tutto il paese, per motivi di salute, le attività di nuova costruzione probabilmente cesseranno per il momento.

La gravità della pandemia sul mercato dipende dalla durata della crisi. Più lunga è la crisi oltre la metà di aprile, più sono alte le possibilità di una maggiore crisi per il settore immobiliare.

La crisi non sarà breve, anche se la pandemia venga arrestata in Italia prima dell’estate, dato che nessuno prenota per andare in vacanza all’estero e gli stessi movimenti nazionali sono impediti o, comunque, molto contenuti e difficili per via dei divieti normativi, i prezzi di case vacanza, appartamenti in località ad alta intensità turistica e delle strutture alberghiere, è prevedibile che calino piuttosto frettolosamente.

Da qui ai prossimi mesi, un brutto colpo per le quotazioni immobiliari nell’ambito turistico.

Il settore immobiliare potrebbe precipitare in una doppia crisi, di domanda e di offerta a meno ché i prezzi degli immobili non crollino, stimolando così la domanda.

Alcune proposte

Fisco

Si potrebbe stimolare all’acquisto delle case riducendo al 1 % l’imposta di registro a soggetto con requisiti “prima casa” ed estentendo le agevolazioni alla seconda e alla terza casa. ( Aumentando la domanda )

Inoltre per le imprese di costruzioni per gli immobili abitativi e relative pertinenze ceduti a soggetto con requisiti “prima casa” l’Iva ridotta dal 4% al 2% per la prima, la seconda e terza casa, altro acquirente l’Iva ridotta dal 10% al 5%.

Facilitiamo le nuove costruzioni solo devivanti da abbattimenti e ricostruzioni di fabbricati e stutture vecchie ( non antichi), fatiscenti, e /o realizzate con criteri non antisismici, in aree non del centro storico e non vincolate, se abitate rilasciando una cubatura del doppio da quella esistente e costruendo in verticale con aumento dei piani, ricollocando i vecchi residenti nelle dette strutture e consentire agli imprenditore di avere profitto nella vendita dal restante 50%.

Abbiamo l’obiettivo di sostituire il vecchio patrimomio immobiliare in un nuovo più sicuro, con tutte quelle caratteristiche dei nuovi fabbricati, e funzionale che abbiano un’area anche destinata al verde.

Fotovoltaico

Incentiviamo il fotovoltaico che può contribuire in maniera significativa alla riduzione dei consumi energetici di un edificio.

Diamo così un valore maggiore a tutti le abitazione che per il fabbisogno energetico hanno installato sul proprio tetto o in giardino un impianto solare termico o a concentrazione per produrre acqua calda sanitaria e magari integrare un sistema di riscaldamento a bassa temperatura.
Obiettivo è favorire la sostituzione di tutti gli impianti di riscaldamento con combustibili fossili da pannelli fotovoltaici e/o una turbina eolica orizzontale o verticale per produrre energia elettrica, la quale potrà essere in parte utilizzata per alimentare una pompa di calore o altri sistemi di riscaldamento/raffrescamento (se ciò avviene quando c’è il sole o il vento, si avrà quindi elettricità e climatizzazione a costo zero) e ACS.

Ai fini dell’ottenimento degli incentivi, per lo Stato si intendono come fonti rinnovabili le seguenti: sole, vento, risorse idriche, risorse geotermiche, biomasse, maree, moto ondoso.

Facciamo che tutti i lastrici di copertura dei fabbricati siano coperti da pannelli solari.

Il valore di un immobile certificato in classe A o B (praticamente solo case nuove) è mediamente superiore del 20-25% (e maggiore per gli immobili di piccola taglia) rispetto alla media degli immobili che si trovano in classe E ed F, che hanno consumi molto più elevati.

Miglioriamo l’isolamento termico dei fabbricati

L’isolamento termico di un sottotetto è un intervento relativamente semplice che, in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, può portare a un risparmio sulla bolletta energetica dell’ordine del 10%, a fronte di un tempo di rientro dell’investimento di circa 3 anni, in quanto si può ridurre di circa 2/3 il fabbisogno di energia per la climatizzazione. La sostituzione dei serramenti, invece, comporta un risparmio energetico maggiore,circa il 20%.
La coibentazione dell’edificio con un cappotto esterno garantisce un risparmio di ben il 40% sulla bolletta energetica.

Potrà dunque risultare più conveniente ristrutturare la propria abitazione e/o fabbricato per innalzarne la classe energetica e dunque il valore di mercato, considerato che eseguendo lavori di ristrutturazione si può accedere anche a degli sgravi fiscali.

Un credito d’imposta, per tutti gli interventi prima citati e di ristrutturazione che potrà essere utilizzato esclusivamente in compensazione, in dieci quote annuali di pari importo, con un Ecobonus al 110% come nuovi incentivi per  interventi ammissibili volti al  risparmio energetico, l’installazione di pannelli fotovoltaici e i lavori di adeguamento antisismico. (Interventi anche delle banche finanziate a tasso molto agevolato garantito dallo Stato)

Inoltre agevoliamo ed ingentiviamo l’installazione di colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

Se vivi in un condominio e vuoi installare una colonnina per tutti i condomini, dovrai far aggiungere la richiesta all’ordine del giorno dell’assemblea. La delibera, per essere approvata, necessiterà del consenso di 501 millesimi su 1000 e della maggioranza in numero dei condomini (ad esempio 3 condomini su 5 totali del condominio).

Beneficio economico. Vediamo il confronto tra un’auto elettrica e una a gasolio sulla base di una percorrenza di 15.000 km/anno:

• Auto elettrica: (Costo energia ore notturne: 0.20 €/kwh) 15.000 km/anno x 125 Wh/km = 1875 kWh/anno pari a 375 € per percorrere 15.000 km in un anno.
• Auto a gasolio: (Costo gasolio: 1.5 €/l) 15.000 km/anno x 0.06 litri/km = 900 Litri /anno pari a 1350 € per percorrere 15.000 km in un anno.

Si può notare come, utilizzando delle auto elettriche rispetto alle auto a gasolio, si ha un risparmio di 975€/anno.

Infine, dal 2018, vige l’obbligo per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, di fornire gli immobili una predisposizione per installare le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici. ( Trasformiamo la predisposizione in istallazione del 10% delle unità abitative di colonnine di ricarica dei veicoli elettrici).