LOCAZIONI -COVID-19 uso abitativo e uso diverso

LOCAZIONI e COVID-19

L’emergenza sanitaria in corso, il cd. Coronavirus, ha generato una serie di provvedimenti legislativi che hanno portato alla chiusura forzata, seppure temporanea, di molte attività.

Il  presente contributo si pone l’obiettivo di analizzare le conseguenze di tali provvedimenti con riferimento alla casistica delle locazioni.

Per fatto non imputabile a responsabilità né del locatore, né del conduttore, cd. factum principis, molte unità  immobiliari, non  possono e  non  potranno,  per  il  tempo  che  si  renderà  necessario  e  che  al momento non è facile prevedere, più essere utilizzate per l’uso a cui sono contrattualmente destinate, vuoi per l’ordine di  cessazione  delle  attività in  esse  svolte,  vuoi  per  il  divieto di  allontanamento  dal luogo  in  cui ci  si  trova  con  conseguente  impossibilità di  raggiungere il diverso  luogo  ove  è  situato l’alloggio locato.

Sono quindi coinvolte dalle norme emergenziali sia locazioni ad uso abitativo che, soprattutto, quelle ad uso diverso (commerciale –professionale –artigianale).Quanto alla prima casistica, quella relativa alle locazioni ad uso abitativo,le norme di contenimento del contagio  incidono soprattutto sulla locazione di alloggi diversi dall’abitazione principale. Solo  per esemplificare, affitti brevi, locazione di cd. seconde case o alloggi per fini turistici, contratti per studenti universitari fuori sede (i quali oltretutto si trovano l’università chiusa).

Quid iuris in riferimento a contratti di locazione già stipulati (o comunque riconducibilia preliminari di locazione già sottoscritti)?

Si pensi ad esempio all’alloggio preso/dato/promesso in locazione per le imminenti festività pasquali o per le prossime vacanze estive.

Quanto invece alla seconda casistica, quella relativa alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo,le norme impattano prevalentemente sulle attività economiche,con riferimento alle locazioni relative ai negozi commerciali (oggetto di chiusura per alcune fattispecie di attività già con il primo DPCM del 11.3.2020), agli uffici (impossibili anche da raggiungere, viste le restrizioni alla mobilità personale introdotte con il DPCM del 22.3.2020), alle attività artigianali o produttive valutate di carattere non essenziale e come tali assoggettate all’obbligo di chiusura.

Quid iuris con riferimento a queste ipotesi, sia in relazione alla potenziale risoluzione dei contratti di locazione,  sia  in  riferimento  alla  potenziale  riduzione  della  misura  del  canone  o  addirittura  alla  sua interruzione di pagamento pur nella perduranza di validità del contratto?

Delineato come sopra il perimetro del presente contributo,anticipiamo subito che per alcune di tali ipotesi vi è un vuoto normativo, ossia non ci sono nel nostro ordinamento delle norme specifiche che regolamentino tali fattispecie, ma si dovrà far ricorso ai principi interpretativi di carattere generale(v.  artt. 1218, 1256, 1258, 1463, 1464, 1467, 1181 del cod. civ.), o a richiami analogici.

Per agevolare la lettura del presente contributo, considerata la complessità della materia e la varietà delle casistiche come sopra delineate, soprattutto per coloro che non hanno l’interesse all’esame dei principi  di  diritto che  si  andranno  nel  proseguo  ad  elencare,  si  anticipa da  subito  come non  sia assolutamente possibile determinare soluzioni valevoli indistintamente per tutti i contratti o tipologie di contratti di locazione, ma si dovrà necessariamente valutare caso per caso ogni singola vicenda, sia con  riferimento  al  contenuto  specifico del  contratto  di  locazione,  sia  con  riferimento  alle  singole circostanze che lo interessano.

Si può ragionevolmente sostenere come siano più chiare e complete le norme che potranno portare ad una valutazione sulla possibilità e meno di risolvere il contratto di locazione in essere o il relativo contratto   preliminare   (essendoci   anche   una   casistica   giurisprudenziale   più   estesa),   rispetto all’eventuale fondamento normativo  che  possa giustificare  un  adempimento  parziale,  quale  la riduzione della misura del canone o addirittura la interruzione del pagamento del canone, norme che sono sostanzialmente assenti nel nostro ordinamento giuridico in riferimento alla fattispecie in esame, dettata,  lo ripetiamo,  non  da  responsabilità  ascrivibili  ad alcuna  delle  parti  (locatore  o  conduttore), bensì ad un factum principis.

In altre parole, per un fatto non imputabile ad alcuno dei due contraenti, bensì ad un provvedimento legislativo, il conduttore non potrà utilizzare l’immobile preso in locazione per lo scopo a cui esso era destinato e si tratta quindi di capire se debba comunque continuare a pagare il canone (sopportando così  lui  interamente  ed  esclusivamente    gli  oneri  economici  conseguenti  a  questo  provvedimento legislativo),  se  ne  possa  ridurre  la  misura,  o  addirittura se  possa  non  pagare  per  intero  il  canone  di locazione  per  tutto  il  periodo  di  durata  delle  limitazioni  imposte  dal  legislatore  (addossando  così  gli oneri economici interamente in capo al locatore) o, infine, se possa invocare la risoluzione del contratto di locazione, o se tale risoluzione possa diversamente essere invocata dal locatore qualora il conduttore non corrisponda il canone dovuto. La complessità della materia appare quindi subito evidente.

Analizziamo quindi le norme di legge che possono intervenire nel regolare gli aspetti sopra evidenziati, ricordando  come  ad  oggi non esista allo  stato  alcuna norma espressa  che abiliti  il  conduttore  a non corrispondere il canone.

Anzi, è  stato  previsto  nel  DPCM  11.3.2020  solo  un  credito  di  imposta  a  favore  del  conduttore  di immobili accatastati C/1,pari al 60% dell’ammontare del canone di marzo 2020, limitatamente ai casi in cui l’attività commerciale non possa essere proseguita per effetto delle norme anti contagio.

Tale aiuto  economico  statale  al  conduttore inibito all’attività sembra avere quale presupposto  proprio  il fatto che egli, pur trovandosi in tale antieconomica situazione,resti comunque tenuto al pagamento del  canone.

Peraltro,  la  norma  lascia  esclusi  dal  beneficio  i  conduttori  degli  immobili  a  diversa destinazione catastale (uffici, opifici, attività artigianali, etc.).

Il  decreto-legge 17/03/2020, n. 18 (cd Cura Italia), all’art. 91, ha inserito dopo il comma 6 del precedente decreto-legge 23/2/2020 n. 6 il seguente “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione,ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e  1223  c.c.,  della  responsabilità  del  debitore,  anche  relativamente  all’applicazione  di  eventuali decadenze  o  penali  connesse  a  ritardati  o  omessi  adempimenti.”.

Ciò non significa che nell’attuale periodo qualsivoglia obbligazione contrattuale (es. pagamenti, che possono essere eseguiti on-line, o altro) debba essere considerata sospesa; si prevede l’esenzione da responsabilità per non aver adempiuto  o  aver  adempiuto  in  ritardo  ad  una  obbligazione  contrattuale la  cui  esecuzione  sarebbe stata in contrasto con le norme di contenimento del contagio.

Premessa:

il contratto di locazione è un contratto sinallagmatico, ossia l’obbligazione del conduttore relativa al  pagamento  del  canone  è correlata all’adempimento da parte del locatore alla sua principale obbligazione (garantire l’uso locativo dell’immobile) non  solo al  momento  iniziale  della  consegna dell’immobile, ma anche al suo perdurare per tutta la durata del contratto (sinallagma funzionale).

Vi è quindi un rapporto di interdipendenza reciproca delle obbligazioni,che deve essere mantenuto per la durata, continuativa,del contratto locativo.

Nei  casi  oggetto  del  presente  contributo, come  detto,  il  sinallagma  tra  le  prestazioni subisce  uno squilibrio  perdurante  per  tutto  il  tempo  di  inibizione  delle  attività, perché il  conduttore  si  trova impossibilitato ad utilizzare l’immobile per l’uso a cui è contrattualmente destinato, essendogli impedito da  norma  imperativa di  esercitare  l’attività lavorativa che  avrebbe  per  lui  generato i proventi  economici con  cui far  fronte all’adempimento delle sue obbligazioni nei confronti del locatore, con conseguente sua difficoltà,quando non addirittura impossibilità,di poter provvedere al pagamento del canone, il tutto senza che vi sia una responsabilità riconducibile a colpa di nessuna delle due parti contrattuali.

I  principi  di  diritto  che  verranno  affrontati  nel  proseguo  riguardano  la  cd.  forza  maggiore, l’impossibilità  sopravvenuta  (definitiva   o   temporanea,   art.   1256 c.c.),  l’eccessiva  onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), l’impossibilità parziale (art. 1464 c.c.), la  facoltà  di  recesso  per  il conduttore (art. 27 legge 392/78).

1) Il concetto di forza maggiore.

Non  esiste  una  definizione  normativa  di “forza maggiore”;  la  giurisprudenza  lo  qualifica  comeun evento  avente  carattere  oggettivo,  straordinario  ed imprevedibile e “assoluto”, cioè non  vincibile né superabile in alcuna maniera, nonostante l’uso di una diligenza ordinaria o qualificata.

Nei  contratti  di  locazione  stipulati  nel  nostro  Paese  (diversamente  da  quanto  avviene  in  altri contesti) di regola non è mai presente una clausola concernente l’ipotesi di forza maggiore e quindi nella quasi  totalità dei  casi non sarà possibile  richiamare  il  contenuto  negoziale  voluto dalle  parti per invocare questo istituto.Si  potrà invece fare riferimento alla cd. impossibilità (definitiva o temporanea) di cui all’art. 1256 cod.  civ.che dispone che “l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.”.

Una  prima  analisi  di  questo  articolo  porta  ad  osservare che,  nella  sostanza,  nessuna  delle  due prestazioni potrebbe ritenersi tecnicamente impossibile, in quanto quella del locatore di permettere e garantire il godimento dell’immobile sussiste e vuole essere rispettata dal medesimo, così come quella del conduttore, di pagare il canone, non è di per sé resa impossibile dal semplice mancato utilizzo dell’immobile,  il  quanto  il  pagamento  del  corrispettivo  è  obbligazione  non direttamente dipendente dal concreto utilizzo dell’immobile.

Con particolare riferimento ai contratti già in corso, e più specificatamente a quelli di lunga durata, deve poi essere tenuto presente che l’immobile resta comunque  nella  detenzione  del  conduttore, il  quale ivi  continua  a custodire  i  propri  arredi,  beni strumentali,  attrezzature,  merci,  etc.e  nella  più  parte  dei  casi  ha  interesse  a  mantenere  in  vita  il contratto di locazione, per poter riprendere l’attività quando la situazione emergenziale sarà terminata e così tutelare i suoi investimenti e la sua posizione imprenditoriale.

Il problema interpretativo nasce dal fatto che, nei casi che qui interessano,non è l’immobile locato a essere inidoneo per lo svolgimento dell’attività del conduttore, è invece quest’ultima a non essere compatibile con le norme cogenti poste a salvaguardia dal rischio del contagio.

Per meglio esplicitare il concetto, si consideri che due immobili identici, ad esempio due negozi, possono essere affittati uno ad uso negozio di abbigliamento e l’altro per vendita di prodotti alimentari; due opifici, uno per la  produzione  di  articoli  da  regalo  e  l’altro  per  quella  di  articoli  sanitari.

I  primi  vedranno l’interruzione dell’attività del conduttore, i secondi no. Quindi l’elemento dirimente e sotteso al problema in questione, non è l’immobile del locatore, bensì l’attività del conduttore.

È auspicabile che la maggior parte delle questioni trovi soluzione in un accordo solidale e secondo buona fede tra locatore e conduttore, come più nel dettaglio sarà trattato in seguito.

Qualora ciò non si realizzi,per la tutela delle ragioni del conduttore potrebbe aprirsi uno spiraglio con richiamo  ad un  recente  arresto  giurisprudenziale,  che  ha posto l’attenzione sul concetto di“funzionalità complessiva e concreta” del sinallagma contrattuale.

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 10 luglio 2018, n. 18047, ha stabilito il principio per cui “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione  del  debitore, ma  anche  nel  caso  in  cui  sia  divenuta impossibile l’utilizzazione della   prestazione   della   controparte,   quando   tale   impossibilità   sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno,verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione”.

Con  tale  pronuncia  si  è  scalfito  il  precedente orientamento  che  qualificava l’impossibilità come oggettiva,   ossia riconducibile   direttamente ed  esclusivamente  alla prestazione,in sé e per sé considerata, in modo tale che l’esecuzione della stessa risultasse preclusa a chiunque e non solo a quel particolare  debitore;  l’impossibilità si considerava, poi, assoluta,  quando derivava    da    un inadempimento insuperabile dalle forze umane.

L’impossibilità oggettiva è stata quindi reinterpretata dalla citata giurisprudenza prendendo come riferimento il   singolo   tipo   contrattuale   e   il   singolo   concreto   rapporto   obbligatorio   fino   ad identificarsi  con  la  nozione  di inesigibilità  della  prestazione,  da  valutarsi  secondo  il  criterio  della buona fede ex art. 1175 codice civile .

Anche il ruolo del requisito dell’oggettività, con la predetta pronuncia, è stato ridimensionato in favore di un’interpretazione tesa ad identificare l’impossibilità con gli eventi che non rientrano nella sfera di controllo e d’organizzazione della parte debitrice.

Per  completezza  di  esposizione  va  evidenziato  che  la  citata  pronuncia  aveva  a  riferimento  una fattispecie  concernente  un contratto  di  prestazione  turistica,  non  un  contratto  di  durata  quale  è quello locativo, e quindi va valutata con le dovute attenzioni e precauzioni.

2) L’ eccessiva onerosità sopravvenuta.

La fattispecie è contemplata dall’art. 1467 cod. civ. ed è volta allo scioglimento del vincolo contrattuale.

La  risoluzione  per  eccessiva  onerosità  sopravvenuta  da  parte  del  conduttore,  a differenza  del  recesso legale  ex  art.  27  legge  392/78  di  cui  si  dirà  oltre, è  immediata  ed evita  il preavviso di 6 mesi.

Nei contratti ad esecuzione continuata, come il contratto di locazione,quando l’obbligo di eseguire una  prestazione  (pagamento  del  canone) sia  divenuto  troppo  oneroso per  il sopravvenire  di  eventi  straordinari  ed  imprevedibili,  il  conduttore  può  invocare  la  risoluzione  del contratto.

Il locatore può evitare la risoluzione offrendo di modificare “equamente” le clausole del contratto al fine di eliminare la sopravvenuta onerosità.

Ovviamente è tutta da valutare quale sia l’incidenza economica di una impossibilità solo  temporanea all’utilizzo dell’immobile, ipotizzabile allo stato attuale al più in qualche mese(anche se è azzardato al momento fare precise previsioni temporali), su un contratto di lunga durata, con riferimento in particolare a quella di almeno sei anni di una locazione commerciale.

3) La facoltà di recesso dal contratto di locazione ex art. 27 Legge 392/78

È noto  a  tutti  gli  operatori  del  settore  il  contenuto dell’art.27  della  L.  392/78 che  attribuisce al conduttore di immobili ad uso diverso da quello abitativo la facoltà di recedere dal contratto, con un preavviso di 6 mesi,in presenza di gravi motivi.

La difficoltà  è  sempre  quella  di  individuare  tali  gravi  motivi,  ovvero  di  capire  se  la  situazione da valutare possa  essere  considerata  come  un  grave motivo  tale  da  legittimare  la  richiesta  di risoluzione del contratto da parte del conduttore.

È principio fermo della giurisprudenza di legittimità che i gravi motivi vadano individuati infatti non solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del  rapporto,  il  cui  effetto  è  rendere  oltremodo  gravosa  la  sua  persistenza  per  il  conduttore (Cassazione, 26 luglio 2005, n.1560).

La Corte  di Cassazione  ha  escluso  che  tali  motivi  possano  essere  riconducibili  alla  soggettiva  ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore circa l’opportunità o meno di  continuare  la locazione (sentenza 19 luglio 2005, n.15215).

Significativa sul punto la seguente pronuncia: “La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato  che  i  gravi  motivi  che  consentono,  indipendentemente  dalle  previsioni  contrattuali,  il recesso  del  conduttore  dal  contratto  di  locazione,  ai  sensi  degli  artt.4  e  27  legge  27  luglio  1978, n.392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione, e in particolare in  relazione  alle  locazioni  commerciali  può  integrare  grave  motivo,  che  legittima  il  recesso  del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), …….in misura  tale,  da  rendergli  particolarmente  gravosa  la  persistenza  del  rapporto  locativo,  tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento”(Cass. 10 dicembre 1996, n.10980,  nello stesso senso cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94).

È  chiaro  che ad oggi è  prematura  qualsiasi  valutazione  sulla  possibilità  di applicare tale ipotesi normativa ai fatti che ci occupano; il tempo trascorso dall’emanazione dei provvedimenti in esame è  ancora  piuttosto  breve  e  si  dovrà  quindi  valutare se  nei periodi a venire l’impatto dei decreti governativi sarà  tale  da  rendere,  per  il  singolo  conduttore  di  immobile  commerciale, oltremodo gravosa  la  prestazione  a  cui è  tenuto;  in  tal  caso egli  potrà invocare  tale  norma,  non  rientrando questo evento e ciò che ne consegue, certamente, nell’ordinario rischio d’impresa (e nemmeno essendo  il  recesso  ancorato  a  valutazioni  soggettive  di  opportunità),  ma  ponendosi  come  fattore esterno, imprevedibile (al momento della conclusione del contratto) che legittima il recesso stesso.

In caso  di  contestazione  da  parte  del  locatore  alla  richiesta  del  conduttore  di  voler  recedere  dal contratto di locazione per gravi motivi, ex art. 27 legge 392/78, il conduttore dovrà dare “effettiva prova  del  fatto  che  la  crisi  economica  abbia  in  concreto comportato  alla  propria  struttura  un notevole  calo  del  fatturato  e  di  incarichi  professionali  tale  da  non  consentire  più  l’utilizzo  di  ampi spazi locati e da non giustificare notevoli esborsi economici per far fronte a rilevanti oneri locativi -quali quelli oggetto del contratto di locazione intercorso tra le parti di causa -pena il rischio stesso di sopravvivenza della struttura in esame” (Tribunale di Milano 18.6.2013).

Ricordiamo infine che la valutazione degli eventi imprevedibili tali da rendere oltremodo gravosa la prestazione del conduttore è riservata al prudente apprezzamento del giudice di merito,che dovrà tener conto di tutte le caratteristiche dello specifico caso, avendo riguardo alle condizioni soggettive del conduttore, all’ubicazione della sede in cui si svolge l’attività da quest’ultimo esercitata, ed alla peculiarità dell’attività intrapresa.

4) La riduzione della misura del canone.

Nell’ipotesi in cui non vi sia un interesse da parte del conduttore alla risoluzione del contratto di locazione,  ma  unicamente   una   aspettativa   e  volontà  di   non   corrispondere   il   canone,   o   di corrisponderlo in misura inferiore, per tutto il periodo di efficacia dei provvedimenti limitativi della possibilità di utilizzare l’immobile locato, analizziamo la portata degli art. 1464 e 1584 del cod. civ.L’art. 1464 cod.civ. (“impossibilità parziale sopravvenuta”) prevede: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale” .

Richiamate tutte le riserve già espresse al punto 1 che precede, qualora si ritenesse che nel contratto di locazione -contratto come detto a prestazioni corrispettive -il locatore oggi possa “eseguire” solo in parte la prestazione (non potendo garantire per tutta la durata dell’emergenza la fruibilità dell’immobile locato per l’utilizzo a cui esso è destinato), il conduttore avrebbe diritto di chiedere che proporzionalmente sia ridotta la sua prestazione relativa al pagamento dei canoni.

L’impossibilità parziale non determina in alcun caso l’estinzione dell’obbligazione e non produce di conseguenza la risoluzione del contratto, potendo invece il conduttore ottenere la riduzione della prestazione (Mirabelli, Dei contratti in generale, in Comm. cod. civ., IV, 2, Torino, 1980, 647; Scalfi, 11).

Circolare Legale  Fimaa