LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA tassazione alternativa all’ordinaria

LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA

La cedolare secca

La “cedolare secca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore.

Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa,in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

IMPOSTE DOVUTE CON IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

 

TIPO DI CONTRATTO

per i contratti di locazione a canone libero

IMPOSTA SOSTITUTIVA

21% del canone annuo stabilito dalle parti

IMPOSTE NON  DOVUTE

Irpef – Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)

Imposta di registro
(compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)

Imposta di bollo
(compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

 

 

TIPO DI CONTRATTO

per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano:

• nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
• nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (*)
• nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi

 

IMPOSTA SOSTITUTIVA

10% del canone annuo per il quadriennio 2014 -2017
15% dal 2018

 

IMPOSTE NON  DOVUTE

Irpef – Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)

Imposta di registro
(compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)

Imposta di bollo
(compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

 

Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione (*)  Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia.

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

ATTENZIONE
Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat).

La rinuncia alla facoltà di aggiornamento deve essere comunicata al conduttore, con lettera raccomandata.
È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
CONTRIBUENTI E IMMOBILI INTERESSATI
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale
di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione),che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire le società, le associazionie gli enti, commerciali e non commerciali.

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono le unità locate per fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 -uffici o studi privati) e quelle per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.

Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (per esempio, fabbricati accatastati come uffici o negozi). Così come sono fuori dall’applicazione della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

La cedolare può essere scelta anche per le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo, ma a condizione che locatore e locatario siano le stesse persone e che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo, evidenziando la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata.

Non è possibile scegliere la cedolare per i contratti di locazione di immobili situati all’estero e per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari.

Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da “privati”.

Può essere esercitata l’opzione, invece, per i contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione dell’uso abitativo dell’immobile).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (DL 47/2014 -Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015).

QUANDO SCEGLIERE LA CEDOLARE

L’opzione può essere esercitata:

• alla registrazione del contratto
• nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’impostadi registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità
• in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Anche in questo caso, l’opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga.

Quando non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (contratti la cui durata non superi i trenta giorni complessivi nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi – relativa all’anno nel quale il reddito è prodotto – oppure esercitarel’opzione alla registrazione, in caso d’uso o volontaria.

Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata a
nche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

 

DURATA DELL’OPZIONE E REVOCA

L’opzione per la cedolare secca comporta che il locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o , nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in
cui la stessa è stata esercitata.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta.

E’ sempre possibile esercitare l’opzione nell e annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.
In ogni caso, le imposte di registro e bollo già versate non possono essere rimborsate.

 

EFFETTI DELLA CEDOLARE SUL REDDITO

Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel computo di quello in base al quale:

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzionie detrazioni (come, per esempio, quella per erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro, che spettano nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo)
• sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione
• è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee).

 

In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione
(quadro B del modello 730, quadro RB del modello Unico Pf).

 

FISCO E CASA: LE LOCAZIONI

INDICE

INTRODUZIONE

 

LA REGISTRAZIONE SENZA CEDOLARE SECCA

Le imposte da pagare
Come registrare il contratto

 

LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA

La cedolare secca
La registrazione del contratto e la scelta della cedolare

Il pagamento dell’imposta sostitutiva
Casi particolari

 

PROROGHE, RISOLUZIONI E CESSIONI

Comunicazioni e pagamento delle imposte
Termini di versamento dell’imposta di registro

 

ERRORI E RIMEDI

Violazioni e sanzioni
Il ravvedimento
La remissione in bonis per la cedolare secca

 

LA LOCAZIONE E L’IRPEF

Locatore fra Irpef e cedolare secca

Le detrazioni per l’inquilino

• DETRAZIONE D’IMPOSTA PER GLI INQUILINI A BASSO REDDITO
• DETRAZIONE PER I GIOVANI CHE VIVONO IN AFFITTO
• DETRAZIONE D’IMPOSTA PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONVENZIONATO
• DETRAZIONE PER TRASFERIMENTO PER MOTIVI DI LAVORO
• DETRAZIONI FISCALI IRPEF PER I CONDUTTORI DI ALLOGGI SOCIALI
• CONTRATTI DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE

 

ATTENZIONE:
le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate