LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA Casi particolari

LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA

Casi particolari

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI PIU’ IMMOBILI
Se il contratto di locazione riguarda più unità immobiliari, è possibile scegliere la cedolare anche solo per alcune di esse. In questo caso, l’imposta di registro deve essere calcolatasui canoni degli immobili senza cedolare.

Qualora sia indicato un canone unitario, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

Esempio:
contratto di un anno per tre immobili, con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo di 45.000 euro.

Gli immobili oggetto del contratto sono:

A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita 1.100 euro
B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita 900 euro
C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale 2.000 euro.

Il locatore sceglie la cedolare secca solo per l’immobile A.
L’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale degli stessi
Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5%
Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0%

Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625
L’imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, alla registrazione del contratto,
è pari a 652,50 euro (32.625 x 2%).

Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l’imposta di bollo nella misura ordinaria.

E’ possibile scegliere la cedolare anche quando l’immobile abitativo è locato con lo stesso contratto con il quale si affitta anche un fabbricato strumentale. In questo caso, la quota riferibile all’immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca (l’immobile abitativo) va determinato in proporzione alla rendita catastale dei fabbricati.

PRESENZA DI PIU’ LOCATORI
Se ci sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti optano per la cedolare:

deve essere pagata l’imposta di bollo
i locatori che non applicano la cedolare devono pagare
in solido con il conduttore l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso
la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori.

LOCAZIONE PARZIALE

E’ possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell’abitazione.
Tuttavia, va considerato che, nel caso siano locate – con diversi contratti – più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l’applicazione della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione

COMPROPRIETARIO NON RISULTANTE DAL CONTRATTO

Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell’atto. Ne consegue che anche quest’ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca (nel qual caso, anche lui deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo).

TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO

L’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla
data del subentro.

FISCO E CASA: LE LOCAZIONI

INDICE

INTRODUZIONE

LA REGISTRAZIONE SENZA CEDOLARE SECCA

Le imposte da pagare
Come registrare il contratto

LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA

La cedolare secca
La registrazione del contratto e la scelta della cedolare

Il pagamento dell’imposta sostitutiva
Casi particolari

PROROGHE, RISOLUZIONI E CESSIONI

Comunicazioni e pagamento delle imposte
Termini di versamento dell’imposta di registro

ERRORI E RIMEDI

Violazioni e sanzioni
Il ravvedimento
La remissione in bonis per la cedolare secca

LA LOCAZIONE E L’IRPEF

Locatore fra Irpef e cedolare secca

Le detrazioni per l’inquilino

ATTENZIONE:
le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate