Cambio di destinazione uso di immobili-Autorizzazioni-Pratica edilizia

CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DI IMMOBILI

Permessi, le autorizzazioni e la pratica edilizia

Il mutamento avviene prima di tutto all’urbanistica chiedendo il “permesso” al Comune.

Successivamente, viene aggiornata la parte fiscale e quindi il catasto.

Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è la pratica urbanistica comunale.

Destinazioni d’uso rilevanti

La destinazione d’uso come categoria giuridica, è il presupposto legale dell’uso concreto e secondo legge degli immobili. Chi utilizza lo spazio del proprio immobile svolgendo una funzione diversa rispetto alla destinazione d’uso compie un illecito, abuso edilizio, poiché l’utilizzo è difforme dal titolo abilitativo originario o successivo.

Ad esempio, usare una cantina come una stanza per dormire.

Ecco alcuni esempi di destinazione d’uso nell’ambito urbanistico:

• destinazione d’uso residenziale: edifici di civile abitazione.
• destinazione d’uso agricola: aree destinate a coltivazioni, pascoli, con edificabilità estremamente ridotta.
• destinazione d’uso industriale: capannoni industriali e strutture affini.
• destinazione d’uso commerciale: supermercati, uffici, magazzini.
• destinazione d’uso ospedaliera: case di cura pubbliche o private.

Il cambio di destinazione d’uso di un edificio avviene quando si ha l’intenzione di modificare le funzionalità dello stesso.

Questo significa che può essere necessario un cambio di destinazione d’uso anche se non si svolge alcuna opera edilizia. Inoltre, a seconda della modifica nella destinazione d’uso si distingue tra urbanisticamente rilevante o non rilevante, a seconda che si effettui una modifica che comporti o meno il passaggio da una categoria all’altra.

Si tratta di un cambio di destinazione d’uso rilevante il caso in cui si voglia trasformare, se possibile, un negozio in un’abitazione; non è un cambio di destinazione d’uso rilevante la trasformazione di un bar in un ristorante.

Il cambio di destinazione d’uso può essere effettuato quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si adattano anche alla nuova funzione e quando regolamenti e strumenti urbanistici comunali lo consentono.

Ecco perché possiamo dire che il cambio di destinazione d’uso non è sempre possibile e ogni caso va adeguatamente approfondito.

Per accertarsi della destinazione d’uso che ha un immobile si può verificare in diversi modi:

Richiedendo il certificato d’agibilità dove ci sono specificate le utilizzazioni dell’immobile;
Richiedendo una visura storica che indaghi sugli ultimi 20 anni della storia dell’edificio dove viene certificata la continuità dei trasferimenti che hanno riguardato l’immobile;
In archivio edilizio per controllare la liceità della destinazione ovvero quando e come la si è ottenuta.

Prima di tutto è necessario verificare sul Piano Regolatore della propria città se sia possibile effettivamente cambiarne l’uso; per esempio, voglio comprare un locale ad uso commerciale ma sarà possibile renderlo ad uso abitativo? Viceversa, ho un appartamento e vorrei trasformarlo in un ufficio, come posso fare?

Se il Piano Regolatore Generale PRG della tua città lo prevede, il permesso si può ottenere con l’iter che si differenzia a seconda che il mutamento preveda o meno anche la realizzazione di opere. Quindi fai attenzione se cambi solo la destinazione d’uso o se fai anche dei lavori di edilizia, la differenza è importante perché potrebbe richiede un pagamento di oneri anche rilevante.

Il cambio di destinazione d’uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un Permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria (vedi sopra). Ad esempio, da pub a ristorante, per cui è possibile utilizzare la CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Questo snellimento è stato introdotto dal DL Semplificazioni 2020.

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso.

Successivamente al cambio d’uso dal punto di vista urbanistico sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.).

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