Andamenti recenti dei prezzi degli immobili residenziali area euro

La fase di ripresa dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro è proseguita nella prima metà dell’anno.

Stando all’indicatore aggregato dei prezzi degli immobili residenziali della BCE, nel secondo trimestre del 2016 il tasso di crescita annuale dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro è stato pari al 3,0 per cento, in aumento dal 2,7 per cento del trimestre precedente e dal 2,2 per cento dell’ultimo trimestre del 2015.

Ciò indica una prosecuzione della fase di ripresa cominciata agli inizi del 2014 dopo il minimo raggiunto dall’indice dei prezzi delle abitazioni. I tassi di crescita annuali sono ormai tornati in linea con la media di lungo periodo.

In termini reali, ossia in questo caso correggendo i prezzi delle abitazioni con il deflatore del PIL quale misura dell’inflazione di fondo, la crescita annuale dei prezzi reali delle abitazioni è stata di fatto superiore alle medie di lungo periodo.

L’andamento dei prezzi degli immobili residenziali nell’area dell’euro è ancora eterogeneo tra i diversi paesi, ma le differenze si stanno riducendo.

La dispersione sembra essere diminuita nel tempo, per effetto del venir meno degli aggiustamenti e delle correzioni nei mercati residenziali in diversi paesi dopo la crisi finanziaria del 2007‑08. L’attenuarsi della dispersione non riflette solo il fatto che un minor numero di paesi ha registrato tassi di crescita estremamente elevati o bassi rispetto a prima, ma anche che la parte centrale della distribuzione dei tassi di crescita dei prezzi degli immobili residenziali è più compatta.

Ciò nonostante, la risalita dei prezzi delle abitazioni ha avuto luogo a tassi di crescita diversi a seconda del paese. Andando oltre la volatilità di breve termine della crescita dei prezzi delle abitazioni, tra i paesi che hanno registrato i più alti tassi di crescita annuale medi dei prezzi nominali degli immobili residenziali dagli inizi del 2014 figurano Germania, Estonia, Irlanda, Lussemburgo, Austria e Portogallo.

Nel complesso, questa ripresa è attualmente favorita da una crescita sostenuta sia nei paesi che non avevano
registrato un crollo del mercato residenziale all’indomani della crisi finanziaria (ad es. Germania, Austria) sia nei paesi che hanno sì subito tale calo, ma che nel frattempo hanno registrato correzioni che agevolano una ripresa futura (ad es. Irlanda, Spagna, Lettonia e Lituania).

In Grecia, in Italia e a Cipro, invece, la crescita media è rimasta negativa anche dopo il 2014.
L’attuale ripresa dura da poco più di due anni ed è pertanto ancora in una fase piuttosto precoce.
La durata media delle principali fasi di ripresa dei dati storici è di circa nove anni.

Le fasi di ripresa nei cicli dei prezzi delle abitazioni si sono spesso concluse poiché le espansioni si sono trasformate in veri e propri boom con valutazioni insostenibili. Le misure di valutazione applicate ai dati aggregati dell’area
dell’euro indicano che i prezzi sono attualmente sostanzialmente in linea con i fondamentali e non mostrano i segnali di eccessi osservati nel 2007, ossia alla fine della precedente grande fase di ripresa.

Tuttavia, questa prospettiva aggregata non esclude valutazioni eccessive e corrispondenti vulnerabilità a livello
di singoli paesi o regioni, specie laddove le dinamiche dei prezzi delle abitazioni sono associate a un’elevata crescita dei mutui e un’alta leva finanziaria. Nell’attuale contesto di bassi rendimenti e di connessa ricerca di rendimento, tali vulnerabilità vanno attentamente monitorate.

Banca Centrale Europea
Bollettino economico numero7/2016