Tempo di ricominciare a preoccuparsi del mercato immobiliare

Nonostante le dichiarazioni di posizioni cautelative sul debito pubblico italiano nell’acquisizione di obbligazioni o titoli di stato (BOT, BTP, CCT, CTZ e altri) bisogna avere cautela nella richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile.

Nel 2017 sono stati erogati 47.657 mln di mutui, il 4% in meno rispetto allo scorso anno. Un calo “fisiologico” dopo la crescita repentina registrata dal 2014 al 2016 quando si è passati da poco più di 20miliardi a 49miliardi.

La dipendenza da mutuo riguarda oltre l’80% della domanda potenziale di acquisto. In merito ai prestiti per la casa, il CRIF (Centrale Rischi Finanziari) ha evidenziato una riduzione delle richieste del 5,9% durante i primi cinque mesi dell’anno.

La tendenza è che i Mutui finanziano ancora il 60 per cento delle compravendite.

Se perdi il 50% del tuo portafoglio azionario e obbligazionario, sarai sconvolto, ma va bene. Se la tua proprietà perde il 20% del suo valore, ciò significa che hai perso il 100% del tuo acconto del 20%. In questo scenario, probabilmente anche tu starai bene, se non devi vendere.
Ma quando i prezzi delle proprietà calano del 20% o più, e se le persone diventano venditori forzati ( perchè non possono pagare più il mutuo) perché hanno perso il lavoro, questo diventa un vero dramma.

Cose da sapere prima di acquistare proprietà nel 2018

Gli affitti sono in calo anche nelle città più costose.

Dato che i prezzi degli immobili sono una funzione dei multipli di reddito da locazione, un acquirente di beni immobili dovrebbe cercare di acquistare a prezzi simili sconti rispetto a periodi di affitto di punta.

Ad esempio, cerca qualsiasi proprietà comparabile di una città/comune di riferimento che vuoi acquistare oggi venduta a marzo 2016 e mira a comprare con uno sconto del 15% sul prezzo di marzo 2016 perché è il prezzo di affitto è in calo.

La pressione sui prezzi inizia nei mercati più cari ora si sta riducendo. La grande offerta di immobili in molte città costose ha davvero messo un freno agli affitti e ai prezzi delle case.

Comprare a prezzi di alti quando le rendite sono diminuite dai livelli di punta significa che stai pagando una valutazione più elevata.

I tassi ipotecari fino all’estate 2019 non cambieranno. Si prevediamo almeno un rialzo dei tassi a settembre o ottobre 2019 e probabilmente un altro a dicembre.

La Bce, come anunciato già lo scorso giugno, terminerà a dicembre gli acquisti netti di titoli con cui conduce il ‘quantitative easing’, mentre gli acquisti sono calati a 15 miliardi a partire da ottobre.

I rischi per le prospettive di crescita restano sostanzialmente bilanciati nell’area dell’euro, ma hanno tuttavia acquistato più preminenza le incertezze connesse a fattori di carattere globale, fra cui la minaccia di maggiore protezionismo.

Con l’aumento del rendimento nell’acquisizione di obbligazioni o titoli di stato (in Italia BOT, BTP, CCT, CTZ e altri), i tassi dei mutui potrebbero aumentare, anche se non c’è questo automatismo.

In altre parole, un mutuo ipotecario sottoscritto oggi, il pagamento mensile della rata , con l’aumento previsti in futuro,detta rata per un mutuo a tasso variabile aumenterà, così pure le rate da pagare per mutui a richiedersi in futuro risultaranno maggiorate.

Gli indici di riferimento dei mutui, i tassi Euribor e Eurirs, restano più che favorevoli per chi si appresta a stipulare un mutuo per l’acquisto di un immobile, sia per chi sceglie il tasso variabile, sfruttando l’attuale Euribor negativo (oggi la scadenza trimestrale è pari a -0,33), sia per chi cerca la sicurezza di un tasso fisso o per chi intende usufruire dei vantaggi di un variabile ma si vuole proteggere da un rialzo dei tassi futuri scegliendo un mutuo con
Cap.

Gli investimenti nel mercato immobiliare hanno fatto registrare una crescita su base annua del 18% nel mondo arrivando così al nuovo record di 1.800 miliardi di dollari nei 12 mesi tra giugno 2017 e giugno 2018.

Guardando all’Italia Cbre ha pubblicato un report che evidenzia come nei primi nove mesi del 2018, anno che mostra volumi in calo rispetto al 2017, abbiano registrato investimenti totali a quota 5,4 miliardi di euro (-25% rispetto allo stesso periodo del 2017).

Milano si conferma tra i target degli investitori per il 2018/2019 sia per le asset class tradizionali, sia per quelle alternative.

I mercati immobiliari più forti sui prezzi delle abitazioni nel corso dell’anno fino al primo trimestre del 2018 hanno incluso: Macao (+ 20,58%), Porto Rico (+ 12,55%), Irlanda (+ 12,51%), Hong Kong (+ 11,79%) ed Egitto (+ 11,45%).

I maggiori ribassi dei prezzi delle case sono stati registrati in Qatar (-9,66%), Kiev, Ucraina (-7,55%), Dubai, Emirati Arabi Uniti (-6,44%), Nuova Zelanda (-3,37%) e Norvegia (-3,01%).

Il mercato immobiliare nel secondo trimestre dell’anno sono aumentate del 5,6% le compravendite di abitazioni mentre, per quanto riguarda il settore non residenziale, si è registrato un +6,7% per gli uffici, un +5,4% per i negozi e un +1,3% per i capannoni.

Il boom immobiliare iniziato nel gennaio 1996 si è concluso nel marzo 2006. Ma non è stato fino all’inizio del 2008 che la gente ha iniziato ad accettare che il mercato immobiliare avesse già raggiunto il picco.

Fino al 2008, gli investitori immobiliari erano ancora aggrappati alla speranza o almeno negavano che i prezzi non sarebbero più saliti.

Una volta che Bear Sterns è stato venduto per niente a JP Morgan nel marzo 2008, la gente ha
iniziato a farsi prendere dal panico.

Poi Lehman Brothers è fallita il 15 settembre 2008, ben due anni e mezzo dopo che il mercato immobiliare ha raggiunto il picco.

Se si guardi ai singoli mercati, iniziamo a vedere crepe nella fondazione.

Non consigliomo di fare leva per acquistare costosi immobili di città costiere come investimento a questo punto del ciclo.

Guardate invece dove le valutazioni sono molto più economiche e i rendimenti da locazione netti sono molto più alti.

Se non si dispone di un acconto per finanziare almeno il 20% del valore della proprietà dopo aver abbattuto il 10%, non si è preparati finanziariamente per una recessione.

Meglio ancora, pagare in contanti (cioè senza intervento di un mutuo ipecario).

Troppo debito è quello che ucciderà se mai torneranno i tempi difficili.

Comprare una casa per godere la vita invece di cercare di ottenere un profitto.

In conclusione comprare ma bisogna avere cautela nella richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile.

Il mercato azionario e lo spread sono indicatori lungimiranti che mostrano le tensioni.