Cassazione chiarimenti in materia di preliminare di vendita e difformità edilizie

La Cassazione, con una serie di recenti sentenze, ha fornito importanti chiarimenti in materia di preliminare di vendita e difformità edilizie.

Innanzitutto, la Corte ha affermato che il preliminare di vendita è valido anche se l’immobile oggetto del contratto presenta delle difformità edilizie, purché tali difformità siano sanabili. In tal caso, il promissario acquirente ha diritto di richiedere al venditore di sanare le difformità entro un termine congruo. Se il venditore non adempie a tale obbligo, il promissario acquirente può risolvere il contratto preliminare o chiedere al giudice di obbligare il venditore a sanare le difformità.

In secondo luogo, la Cassazione ha precisato che il promissario acquirente non può recedere dal contratto preliminare per le difformità edilizie, se le ha conosciute o avrebbe potuto conoscerle con l’ordinaria diligenza. In tal caso, il promissario acquirente è tenuto a risarcire al venditore il danno subito.

Infine, la Cassazione ha affermato che il promissario acquirente può recedere dal contratto preliminare per le difformità edilizie, se esse sono tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato. In tal caso, il promissario acquirente è tenuto a restituire al venditore la caparra confirmatoria.

In particolare, con sentenza n. 29090/2017, la Cassazione ha affermato che “il contratto preliminare di compravendita di un immobile è valido ed efficace anche se l’immobile presenta delle difformità edilizie, purché tali difformità siano sanabili, in quanto in tal caso l’immobile è ancora commerciabile. Il promissario acquirente, pertanto, ha diritto di richiedere al venditore di sanare le difformità entro un termine congruo. Se il venditore non adempie a tale obbligo, il promissario acquirente può risolvere il contratto preliminare o chiedere al giudice di obbligare il venditore a sanare le difformità. In quest’ultima ipotesi, il promissario acquirente ha diritto al risarcimento del danno, ma non può recedere dal contratto preliminare”.

Con sentenza n. 26910/2019, la Cassazione ha precisato che “il promissario acquirente non può recedere dal contratto preliminare per le difformità edilizie, se le ha conosciute o avrebbe potuto conoscerle con l’ordinaria diligenza. In tal caso, il promissario acquirente è tenuto a risarcire al venditore il danno subito. Il promissario acquirente può recedere dal contratto preliminare per le difformità edilizie, se esse sono tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato. In tal caso, il promissario acquirente è tenuto a restituire al venditore la caparra confirmatoria”.

Questi chiarimenti della Cassazione sono importanti per tutelare sia i promissari acquirenti che i venditori di immobili con difformità edilizie.